房地产行业有望挤上产业振兴规划“末班车”

2月9日消息 为性刺激经济，国务院正在抓住制订产业大力发展规划，其中钢铁、汽车产业大力发展规划已实施，装备制造、造船、石化、轻工、纺织、有色金属、电子信息的大力发展规划预计也将次第实施。悲观地估算，房地产将不会搭乘上国务院产业大力发展规划的末班车。　　专家指出，从早已实施的钢铁和汽车产业大力发展计划来看，大都侧重方向性的叙述，仍有许多细节必须完备。

预计未来实施的房地产业大力发展规划也将侧重短期以降低成本、性刺激销售居多，长年以产业方向趋优化建设居多。房地产作为我国经济的最重要支柱产业，如果搭乘上大力发展规划末班车，毫无疑问不会提振行业信心。新政实施仍有较小不确定性　　全球金融危机愈演愈烈后，中央政府已及时调整了政策，如明确提出增进经济发展十条措施，发布了两年投资4万亿元的经济大力发展计划;在国务院常务会议上再度特别强调房地产行业是国民经济的最重要支柱产业等等。

这些措施有的针对宏观经济，有的是必要针对房地产行业，总体而言都为房地产行业的身体健康平稳发展建构了较为较好的环境。　　申银万国证券研究所最近公布的报告指出，未来一个月的政策将以沿袭前期政策居多，会实施新的性刺激政策。

一是前期实施政策早已更为密集，政府必须时间去仔细观察政策效果，住房和城乡建设部也拒绝地方政府无法越权实施性刺激政策;二就是指惯例来看，3月两会开会将为下一阶段的政策走势定性，在此之前也将构成一个政策真空期。　　专家指出，即便房地产搭乘上国务院产业大力发展规划的末班车，能带给的新空间也会过于大，具体来说，购房免税、土地出让金免除、90/70(即套型建筑面积90平方米以下住房占到城市住房研发总量70%以上)政策放开等或将相继实施，更进一步实施措施减低房地产开发商资金压力，房地产信托投资基金(REITs)或将顺势发售。可以具体的是，政府将更进一步增大保障性住房的反对力度，今后保障性住房(低端市场)+商品房(中高端市场)的行业格局将渐渐明晰一起。

　　但是这些措施的逐步实施将有一个过程，甚至还有相当大的不确定性，还包括近日有报导称之为重庆市将停止购房弃个税政策等，都为房地产业能否搭乘上大力发展规划末班车带给不确定性。　　易居中国分析师杨红旭指出，从目前形势来看，即便房地产转入国务院产业大力发展规划，也很难转变行业短期内之后上行的趋势。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，按最悲观估算，房地产市场最少要到下半年才不会经常出现转好迹象。

节后房价调整将出必定　　近期，政府在实施一系列财政、税收政策后，开始期望通过希望开发商降价来性刺激销售回落。在此之前，曾经常出现部分地方政府妨碍开发商降价的情况，此次住房和城乡建设部救量不救价的表态将避免这一障碍，不利于房价的上调。　　申银万国分析师指出，开发商在今年上半年的降价意愿将更进一步强化。一是库存的积压造成自身的资金压力大大逆大，企业必须通过消化库存尽早转往现金;二是业界对未来的预期比较乐观，对于经济前景的看好以及房地产市场走势的不确切，使得大多数开发商偏向于更慢地降价销售;三是政府也在大力引领开发商降价促销。

因此辨别春节后各地房价调整将出必然趋势。　　在当前市场下滑的状态下，如果企业自身没充裕的现金储备，唯一办法就是降价促销，尽早回笼资金。

在这方面，万科是一个显著的例子。从2007年底开始，万科就开始逐步实行降价计划，并接到较好效果。虽有争议，但万科取得了实实在在的现金流回笼。

市场集中度将大幅提高　　根据各上市公司发布的2008年近期销售数据，万科作为我国仅次于的房地产开发企业，市场占有率为2.6%。另外，中国房地产项目管理中心公布的2008年房地产企业500强劲项目管理报告表明，中国仅次于的四家房地产开发企业销售收入占到全国总销售额的比重，2006-2008年分别为4.6%、5.2%、7.7%。这指出我国房地产行业集中度仍然较低。

从市场发展看作，我国的房地产企业有适当展开有助于统合，出局一些企业，希望大型房企的规范化和规模化运营。众所周知，我国房地产企业融资渠道十分狭小，主要途径就是银行贷款、建筑企业垫款和销售回款等，而民营房地产企业的融资环境更为险恶，这也造成了很多民营企业冒着极大的财务风险和国际投行机构做到对赌协议，以此交换条件国际投行的融资反对。一旦市场风险到来，这些企业很有可能就赢在对赌协议上，丧失控股权。

在这种铤而走险的压力下，业内人士预计行业将更进一步统合，企业的优胜劣汰将大幅提高市场集中度。

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